Logement : « Un rééquilibrage massif des infrastructures publiques vers les villes petites et moyennes doit être engagé »

Nicolas Desquinabo

Expert en évaluation de politiques publiques

Une production de logements durables et abordables est possible à condition d’inverser les politiques actuelles, estime Nicolas Desquinabo, expert en évaluation de politiques publiques, dans une tribune.

Les politiques du logement cumulent les résultats négatifs : le coût du logement est passé de 20 % à plus de 30 % des revenus de la majorité des locataires et accédants à la propriété, alors que les délais d’attente pour un logement social s’allongent dans la plupart des métropoles.

De l’autre côté, de nombreux territoires subissent une vacance croissante et peinent à revitaliser leurs centres-villes. Les évaluations de ces politiques montrent que ces résultats médiocres ne sont en réalité pas étonnants : les fiscalités favorisent tout sauf les logements abordables, et les pénuries sont aggravées par la métropolisation.

Ainsi, les locations touristiques et la rétention foncière sont moins taxées alors qu’elles sont plus rentables et les locaux professionnels rapportent davantage aux collectivités locales que l’accueil de nouveaux habitants. Du côté de la demande, la métropolisation attire toujours plus d’étudiants et d’emplois, ce qui aggrave les pénuries de logements dans ces zones et la vacance ailleurs.

Artificialisation des sols

Plus récemment, les enjeux écologiques ont ajouté un autre problème : bien que très insuffisantes, les constructions participent à l’artificialisation des sols et représentent plus d’un quart des émissions de gaz à effet de serre de l’industrie. Face à ces enjeux, divers acteurs proposent de réduire les constructions, de diminuer les surfaces ou d’abandonner « le rêve de la maison individuelle ». Ces perspectives restent à ce jour des objectifs à long terme, mais leurs impacts sociaux pourraient être sans aucune mesure avec ce qui est déjà connu.

En effet, une forte réduction de la construction de logements sans augmenter l’offre de logements abordables aggraverait encore les dépenses contraintes de la majorité de la population, ainsi que les impacts sanitaires du mal-logement et l’allongement des trajets domicile-travail. Par ailleurs, accroître la densification des métropoles pourrait certes limiter l’artificialisation des sols, mais l’impact carbone au mètre carré serait plus élevé de 20 %, tout en aggravant les « îlots de chaleur » croissants, alors que la plupart des ménages modestes et moyens souhaitent davantage de surface et moins de bruit.

En revanche, les plus aisés ne seraient pas concernés par ces restrictions, ayant déjà une maison individuelle principale et/ou secondaire, mais ils bénéficieraient d’une hausse sans précédent de leur patrimoine déjà en forte croissance.

Il est pourtant possible de diffuser le logement abordable tout en limitant son empreinte écologique, mais à condition de passer d’une politique centrée sur le total de logements et la rente à une politique visant l’augmentation des résidences principales abordables et la réduction de la surdemande dans les zones tendues. Mais pour cela, les transformations doivent être majeures, bien au-delà des propositions intéressantes, mais insuffisantes portées par une part croissante d’élus locaux.

Alternatives et contraintes

En particulier, les locations occasionnelles dans les zones tendues ne doivent pas seulement être taxées à la hauteur des locations pérennes, mais bien au-delà, pour qu’elles deviennent moins rentables, ce qui serait un simple retour à la normale. Dans les zones moins tendues, les soutiens aux rénovations de logements vacants doivent au moins doubler pour qu’elles deviennent moins coûteuses que le neuf, comme dans certains territoires d’Alsace ou de Bretagne qui ont réussi à multiplier par cinq à dix la remobilisation des logements vacants.

En complément, un rééquilibrage massif des formations et des infrastructures publiques vers les villes petites et moyennes doit être engagé, sans quoi les tensions dans les métropoles ne seront qu’atténuées et la demande pour les logements vacants insuffisante.

Selon les politiques menées, les enjeux écologiques peuvent devenir un levier majeur pour améliorer la vie de la majorité de la population aux revenus modestes et moyens. Mais il faut pour cela renoncer aux idées de restrictions générales (ici sur les constructions ou les maisons) car celles-ci sont le plus souvent régressives et peu efficaces.

 

Dans ce domaine comme dans d’autres, l’enjeu est de proposer des alternatives moins coûteuses à la majorité et de contraindre ceux qui ont davantage de moyens et des pratiques aux impacts négatifs. C’est à cette condition que les forces antiécologiques seront diminuées, dans un contexte où celles-ci semblent plus fortes que jamais.

Nicolas Desquinabo est ancien directeur du master « évaluation et suivi des politiques publiques » de Sciences Po Lyon.

Nicolas Desquinabo (Expert en évaluation de politiques publiques)