Crise du logement : de quoi parle-t-on exactement ?
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La crise du logement est une situation préoccupante qui touche de nombreux pays, dont la France. Elle est caractérisée par un manque de logements sociaux et abordables pour les ménages modestes, ainsi que par des loyers élevés dans le parc locatif privé.
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Comment les bailleurs sociaux peuvent jouer un rôle crucial
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Cette crise concerne tout particulièrement les personnes sans logement les plus vulnérables, qui rencontrent des difficultés à se loger. Le logement social joue un rôle essentiel dans la résolution de cette crise. Il s’agit de logements destinés aux ménages à revenus modestes, dont les loyers sont plafonnés.
Ces logements sont généralement gérés par des bailleurs sociaux, tels que les HLM, qui sont des organismes spécialisés dans la construction et la gestion de logements sociaux.
Cependant, le nombre de logements sociaux disponibles en ville est en effet insuffisant et en baisse par rapport à la forte demande de location.
Les files d’attente pour l’obtention d’un logement social sont longues, ce qui crée une situation d’urgence pour de nombreux ménages en attente de logement.
De plus, les loyers dans le parc locatif privé sont souvent trop élevés pour les ménages à faibles revenus. Les bailleurs privés, quant à eux, rencontrent des difficultés à louer leur bien, ce qui peut entraîner une vacance prolongée des logements.
Ces logements vacants accentuent le problème du mal-logement et rendent l’accès au logement plus difficile pour ceux qui en ont le plus besoin.
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Les défis persistants malgré les lois SRU et ALUR
Au cours de la dernière année, le secteur immobilier et les conditions de logement en France ont connu une série d’évolutions marquantes. Le marché a enregistré une augmentation de la demande de logements, ce qui a créé une tension supplémentaire sur l’offre déjà limitée.
La mixité sociale est un enjeu majeur dans la résolution de la crise du logement. Il s’agit d’intégrer des logements sociaux au sein de quartiers déjà existants, afin d’éviter la concentration des ménages modestes dans certains secteurs. La mixité sociale permet de favoriser l’inclusion et la cohésion sociale.
Le gouvernement français a mis en place différentes mesures pour faire face à la crise du logement. La loi SRU impose notamment aux communes une obligation de construire des logements sociaux, en fonction de leur population, afin de favoriser la mixité sociale.
La loi ALUR vise quant à elle à améliorer les droits des locataires et à lutter contre les logements insalubres. Malgré ces mesures, le déficit de logements demeure important. La construction de nouveaux logements, qu’ils soient sociaux, intermédiaires, ou destinés à l’accession à la propriété, est nécessaire pour répondre aux besoins croissants de la population.
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Les solutions nécessaires pour surmonter la crise en France
Plusieurs acteurs, tels que la Fondation Abbé Pierre, interviennent dans la lutte contre le mal-logement et la défense du droit au logement. Ils plaident en faveur d’une politique du logement plus ambitieuse, axée sur la construction de logements sociaux et abordables.
3,8 millions de personnes souffrent de mal-logement aujourd’hui en France selon le rapport de la Fondation Abbé Pierre. Ce chiffre a augmenté au cours des deux dernières décennies.
Des dispositifs tels que la loi Pinel, qui encourage l’investissement locatif, ont été mis en place pour stimuler la location d’un appartement neuf pendant une période allant de 6 à 12 ans. Les propriétaires pouvant bénéficier d’une réduction d’impôt.
A son échelle, Les Petites Pierres soutient financièrement, grâce à ses partenaires, des projets visant à héberger, accompagner et aider les personnes mal logées, les personnes en situation de précarité du logement pour éviter de se retrouver à la rue.
En conclusion, la crise du logement en France est une réalité préoccupante, marquée par le manque de logements sociaux, les loyers élevés et la difficulté pour de nombreux ménages à se loger décemment.
Les politiques du logement, les bailleurs sociaux, les associations et les acteurs publics et privés doivent travailler ensemble autant que possible pour mettre fin à crise et garantir à tous un accès à un logement digne, durable et abordable.
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Comment remédier à la crise du logement?
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Le coût élevé du crédit freine les achats, le logement social est à la peine, et ce n’est pas le projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables qui va arranger les choses.
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D’après la Fondation Abbé Pierre, 12,1 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement.
Si l’on veut avoir un aperçu rapide des problèmes qui se posent actuellement en France en matière de logement, il suffit de lire les chiffres qui figurent en tête du rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre. 4,2 millions de personnes ne sont pas logées ou le sont mal, 12,1 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement, plus d’un million de personnes vivent dans un habitat indigne, 2,6 millions de ménages sont en attente d’un logement social, 330.000 personnes sont sans domicile, etc.
Évidemment, ces chiffres sont à prendre avec précaution: comme il s’agit d’interpeller les élus nationaux et locaux et de frapper l’opinion publique, ce document ne fait pas dans la nuance et, quelle que soit l’évolution de la situation, celle-ci est systématiquement présentée sous un jour dramatique. Mais c’est un fait indéniable que la situation actuelle est médiocre et qu’on ne voit pas venir de réelle amélioration.
Quand il s’agit de logement, le terme de «crise» revient assez fréquemment et il est loin d’avoir toujours la même signification. En 1945, après deux guerres et une épidémie de grippe espagnole, la France comptait le même nombre d’habitants qu’en 1880 et deux millions de moins qu’en 1914. Le problème n’était pas le nombre de logements, mais leur qualité.
Comme les loyers avaient été bloqués dès le début de la Première Guerre mondiale et ne devaient être débloqués qu’en 1948, les propriétaires n’avaient pas les moyens de les entretenir. La plupart d’entre eux manquaient totalement de sanitaires. Il y avait tout de même un point positif: dans cette France de locataires, se loger ne coûtait presque rien.
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Xavier Lépine, président de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), dans l’introduction à un remarquable dossier sur le logement de Réflexions immobilières, la revue de son institut, rappelle que «selon certaines études, les Français dépensaient 2% de leurs revenus pour leur loyer, soit le même budget que pour le tabac»… Aujourd’hui, le logement est le premier poste de dépense des ménages qui y consacrent, en moyenne, plus de 26% de leur budget.
Au cours des dernières décennies, on a beaucoup construit pour faire face à la hausse de la population et à celle encore plus rapide du nombre de ménages (compte tenu des changements dans les modes de vie, du nombre de personnes qui vivent seules, des couples qui se séparent, etc.). La France est devenue un pays de propriétaires.
Selon les statistiques les plus récentes (elles datent de 2020 et on attend les résultats de la dernière enquête logement), 57,6% étaient propriétaires de leur logement, 22,6% étaient locataires du secteur libre et 17,2% locataires du secteur social (le total ne fait pas 100%, 2,5% étant logés gratuitement).
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La France n’est pas un cas isolé
Mais ni les uns ni les autres ne sont heureux aujourd’hui. Beaucoup de propriétaires ont vu la valeur de leur logement reculer ces deux dernières années, ceux qui voudraient accéder à la propriété n’y arrivent pas, les logements à louer sont rares et chers dans le secteur libre et très difficiles à obtenir dans le secteur social. Comment cela s’explique-t-il, et quelles sont les perspectives d’amélioration?
La crise dont on parle aujourd’hui est d’abord une crise du crédit. Sur ce point, le cas de la France est loin d’être isolé. Partout ailleurs, de part et d’autre de l’Atlantique, on retrouve le même problème. Entre 2022 et 2023, en un an, le taux des crédits immobiliers est passé de moins de 2% à plus de 4% en zone euro, et de 3% à 7% aux États-Unis.
Les emprunteurs ne peuvent plus suivre et le marché se grippe: moins de ventes dans l’immobilier ancien, moins de ventes et de mises en chantier dans le neuf. Les propriétaires pressés de vendre sont contraints de baisser leurs prix, mais ils ne le font qu’à petits pas. Beaucoup s’y refusent, espérant que la conjoncture sera plus favorable en fin d’année si l’inflation continue de reculer et si la banque centrale baisse ses taux directeurs, comme cela est espéré.
Une hausse des prix vertigineuse
La hausse des taux d’intérêt a été ressentie d’autant plus douloureusement que les prix étaient élevés. La seule possibilité de passer à l’acte pour les candidats à la propriété ces dernières années était d’obtenir un prêt à vingt ou vingt-cinq ans, voire plus, à un taux très faible. Mais il ne faut pas se leurrer. Des taux très bas et un crédit assez généreusement distribué, ce n’est pas forcément un cadeau; c’est cela qui a permis la hausse des prix. Et cette hausse a été vertigineuse.
En quarante ans, rappelle Xavier Lépine, les prix à la consommation ont été multipliés par quatre, les salaires par cinq et les prix des logements parisiens par douze! Certes, les cours de bourse ont monté encore beaucoup plus vite. Mais, souligne Xavier Lépine, en quarante ans, les entreprises ont grandi et ont enregistré des gains de productivité, alors qu’un mètre carré est toujours un mètre carré et qu’il n’y a pas «de raison économique fondamentale qui justifie que globalement l’immobilier résidentiel augmente plus, sur une moyenne période, que l’augmentation des revenus, si ce n’est à la marge».
Le problème du logement est qu’il a une valeur d’usage mais aussi une valeur marchande.
C’est pourtant ce qu’il s’est passé, pour au moins deux raisons. La première est l’importance des migrations internes, avec une demande forte de logements dans les zones les plus dynamiques économiquement: dans ces zones dites «tendues», la loi de l’offre et de la demande a poussé les prix vers le haut. La seconde est la place prise par l’immobilier dans les patrimoines.
On entend beaucoup parler de «financiarisation de l’immobilier», en donnant à ce terme une connotation très péjorative. Mais ce ne sont pas les seuls financiers professionnels qui sont en cause: tous les Français qui ont accédé à la propriété sont heureux de voir leur bien prendre de la valeur et ceux qui arrivent maintenant voudraient bien eux aussi avoir leur part du gâteau. Nos concitoyens n’ont rien contre le le fait de s’enrichir en dormant!
Le problème du logement est qu’il a une valeur d’usage –tout le monde devrait y avoir accès à un coût abordable car c’est un bien de première nécessité– mais aussi une valeur marchande. Les deux sont irrémédiablement divergentes dans nos sociétés.
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Un besoin de logement très social
D’où l’importance d’un parc locatif à l’usage de ceux qui ne peuvent pas avoir accès à la propriété, ou ne le souhaitent pas pour diverses raisons. Fort heureusement, la hausse des loyers n’a pas suivi celle des prix. Il n’en demeure pas moins qu’il est difficile de louer un logement dans les zones tendues dans le secteur privé, et il est encore plus difficile d’en trouver un dans le secteur social.
Cela dit, le fait que 2,6 millions de ménages soient en attente d’un logement social ne signifie pas que tous ces ménages sont en difficulté. En France, au nom de la mixité sociale, on n’a pas voulu réserver l’accès de ces logements aux plus démunis: les plafonds de revenus à ne pas dépasser sont suffisamment élevés pour que 70 % des ménages puissent y avoir théoriquement accès. Il y a donc des ménages qui se mettent sur les listes d’attente à tout hasard, sachant que leur dossier a peu de chances d’être retenu en priorité.
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Mais tous les demandeurs ne sont pas en situation d’attendre que le sort leur soit favorable. Les situations de détresse sont nombreuses. Des distinctions sont à faire selon les logements sociaux considérés, qui se classent en trois catégories. Quand on dit que 70% des ménages, soit environ 20 millions sur 28, sont éligibles au logement social, cela signifie que leurs revenus sont inférieurs au plafond fixé pour les logements sociaux de la catégorie la plus élevée, les PLS (financés par le prêt locatif social).
Mais ils sont 54% (environ 15 millions) à être éligibles aux PLUS (financés par le prêt locatif à usage social), autrement dit aux HLM (qui représentent environ 87% du parc de logements sociaux). Enfin, ils sont 24%, soit 7 millions, à être éligibles aux PLAI (financés par le prêt locatif aidé d’insertion), logements à destination des personnes dans une situation de grande précarité. Et il faut aussi souligner que 11% des ménages, soit environ 3 millions, ont des revenus inférieurs à 50% des plafonds PLAI. Pour eux, avoir accès à un logement social, voire très social, est un impératif absolu.
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Mobilisation contre la réforme de la loi SRU
C’est bien pour cela qu’en 2000 avait été votée la loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbains), qui imposait aux communes appartenant à des agglomérations importantes de disposer de logements sociaux représentant au moins 20% ou 25%, selon les cas, de leur parc résidentiel.
Certaines communes ont respecté la loi, d’autres non et préfèrent payer des pénalités plutôt que d’accepter la présence d’une population de catégories sociales très modestes. Malgré tout, cette loi a eu un effet positif sur la construction de logements sociaux, ainsi que le reconnaissait la Cour des comptes dans un rapport de 2021, qui préconisait toutefois un certain nombre de modifications au texte pour mieux l’adapter aux spécificités locales.
C’est ce que propose le projet de loi pour développer l’offre de logements abordables, qui doit être débattu au Sénat en juin et à l’Assemblée nationale à l’automne et qui a d’ores et déjà réussi à mobiliser contre lui la communauté des universitaires spécialistes du logement et l’ensemble des associations de locataires.
La proposition qui passe le plus mal est celle qui permettrait aux communes de se mettre en accord avec la loi SRU en comptant comme logements sociaux les logements PLI, financés par le prêt locatif intermédiaire, qui se situent par le niveau de loyer entre le logement social stricto sensu et le parc privé. Ces logements, qui s’adressent à ce qu’on appelle la classe moyenne supérieure, ont certes leur place dans un dispositif global, mais il est jugé inadmissible que leur construction puisse permettre à des maires de se dispenser de faire plus de logements réellement sociaux.
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Un ministre contesté
Et ce n’est pas tout. Le pouvoir d’attribution des HLM confié aux maires, l’expulsion des ménages dont les revenus dépasseraient le plafond d’éligibilité, les augmentations de loyers pour les logements sociaux anciens: toutes ces mesures contribuent à susciter de vives critiques à l’encontre de Guillaume Kasbarian, nouveau ministre délégué chargé du Logement, qui n’était déjà pas arrivé au gouvernement avec une cote de popularité très élevée.
Le nouveau ministre paie aussi la facture de la politique du logement menée depuis 2017, très défavorable au logement social. Une statistique résume assez bien la tendance actuelle: l’effort public pour le logement, qui atteignait 2,2% du PIB en 2010, est retombé à 1,6%, son plus bas niveau depuis le début de ce siècle.
Compte tenu du changement climatique, les travaux de rénovation et d’adaptation du parc existant risquent d’atteindre des montants considérables.
Mais les problèmes ne vont pas s’arrêter après la discussion de cette loi. Il y a urgence à définir ce que pourrait être la politique du logement de demain. Il va falloir encore construire des logements neufs: on est actuellement à un rythme inférieur à 300.000 mises en chantier par an et surtout, on est tombé à un rythme de l’ordre de 80.000 par an pour les logements sociaux.
L’effort à fournir est peut-être moins important qu’on ne l’estimait il y a encore quelques années: l’incertitude demeure sur le niveau de l’immigration, mais le rythme global de hausse de la population devrait être modeste et l’évolution du nombre de ménages tend aussi à se stabiliser.
En revanche, compte tenu du changement climatique, les travaux de rénovation et d’adaptation du parc existant risquent d’atteindre des montants considérables, qui vont dépasser les moyens de nombreux propriétaires bailleurs. Ainsi que le rappelle le Cercle de l’épargne, en France, la facture pourrait s’élever à plus de 1.000 milliards d’euros sur vingt-cinq ans.
On ne voit pas comment il sera possible de faire face à ces dépenses si les investisseurs institutionnels, après avoir délaissé l’immobilier résidentiel au profit de l’immobilier de bureau, qui offre un rendement plus élevé, ne reviennent pas en force. Il faudra aussi réfléchir à de nouveaux modes de construction et à de nouveaux montages juridiques pour faire des immeubles conçus pour passer du bureau à l’habitat sans de trop lourdes transformations. Bref, il faudra rebâtir une vraie politique du logement, dramatiquement inexistante aujourd’hui.
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Gérard Horny
L’association « Ecologie au Quotidien » en partenariat avec d’autres structures ( Hameau léger, SCOT de la vallée de la Drôme, collectif Citoyens Légers, etc… ) coconstruit une table ronde sur l’Habitat et le logement en Drôme en janvier 2025. Contactez les pour intervenir et poser les bases du problème et imaginer les solutions. contact@ecologieauquotidien.fr
- Proposer une offre de logement alternative au lotissement classique
- Répondre à des enjeux de territoire environnementaux (projet non imperméabilisant, choix de matériaux biosourcés et locaux…)
- Limiter l’artificialisation des sols et participer à la dynamique nationale
- Accueillir une population souvent très engagée sur son territoire (activités économiques, artisanales, agricoles ou encore associatives) et participer à une démarche de redynamisation locale
- Enrayer le phénomène de spéculation foncière
Mylène Le Gac
Responsable prospection et accompagnement des collectivités.
Référente Sud-Est de hameau léger.
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Association Écologie au Quotidien
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Du 29.01.2025 au 02.02.2025
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