Freeze the rent. Geler les loyers. La mention figure sur les joyeux badges de campagne de Zohran Mamdani, déjà collectors. Stopper la hausse des prix des logements dans une ville devenue inhabitable car inabordable a été l’un des trois slogans de campagne, inlassablement répétés, du jeune candidat élu sans appel comme maire de New York, par des électeurs et électrices plus nombreux.ses et plus mobilisé.e.s que les votants et votantes des scrutins précédents.
Limpide et universel, cet engagement ouvre de tels espoirs qu’il ne souffrira aucun compromis. Plus encore que les transports gratuits et l’accueil des enfants, les deux autres mantras de Mamdani, le logement accessible à tous et à toutes est un préalable, à tout. Il offre la possibilité d’entrer ou de rentrer chez soi, pour s’y reposer, s’y émanciper, s’y construire, y fonder une famille ou s’en échapper, se retrouver, accueillir…
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La promesse du gel des loyers laisse ainsi entrevoir la possibilité de vivre, libéré de la crainte de la rue pour les plus précaires, et pour presque tout le monde, allégé d’une charge mentale et financière devenue en France le premier budget des ménages. Se loger, c’est-à-dire payer un loyer ou rembourser son banquier, absorbe un tiers des revenus, pour la majorité de la population. Habiter coûte encore plus cher dès lors que l’on ajoute à ces dépenses les frais de déplacement, d’énergie, et de garde d’enfants qui permettent de dégager le temps de… gagner sa vie. Le sujet est à la racine de bien des tensions sociales que connaissent de nombreux pays et partie prenante d’enjeux qui le dépassent, tels la mixité sociale, le renouvellement urbain et la transition écologique, comme l’explique l’urbaniste Jean-Claude Driant. Il mélange aussi les échelles d’interventions et les niveaux de gouvernance.
À ce titre, ce sujet est éminemment politique et pourtant bien souvent absent des discours des responsables politiques qui ne savent par quel bout le prendre ou comment faire de ce sujet, privé, une affaire publique. De ce sujet local, une question nationale. De ce sujet clivant et réputé technique, un sujet de campagne !
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La fiction aide parfois à mieux montrer ou comprendre. Le réalisateur Thomas Kruithof parvient à le faire en faisant naviguer ses personnages entre toutes ces strates. Son film Les Promesses, sorti en salles en 2022, est une chronique de la vie ordinaire en banlieue parisienne. Le récit fait précisément du logement un enjeu de campagne électorale locale, dénonçant au passage l’indifférence et le cynisme des responsables régionaux ou nationaux, en l’occurrence les cabinets ministériels parisiens et l’autorité du Grand Paris, éloignés du terrain.
L’un des personnages principaux est une grande copropriété, inspirée par les situations urbaines du Chêne-Pointu à Clichy-sous-Bois en Seine-Saint-Denis et de Grigny 2 à Grigny, dans l’Essonne. L’immeuble datant des années 70 est habité par des familles propriétaires qui ne peuvent ou ne veulent plus payer leurs charges à un administrateur véreux plus ou moins consciemment complice de marchands de sommeil.
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Le bâtiment est délabré, fuit, menace ruine et le combat est engagé pour obtenir le financement public de sa rénovation. La maire promet des lendemains meilleurs si elle était élue. Paroles et paroles ? Paroles de campagne ? Ni de vrais mensonges, ni de fausses promesses, comme le résume son directeur de cabinet, mais une stratégie. Ces promesses permettent aussi de tempérer la colère des habitants et habitantes laissé.e.s seul.e.s face à des questions trop nombreuses, insolubles, parfois vitales mais qui ne relèvent pas souvent ou pas directement des compétences du maire.
En première ligne face aux habitants et habitantes, sur les marchés pendant les campagnes électorales ou à la mairie, durant leurs six années de services, ils et elles sont pourtant les interlocuteurs politiques les plus proches, accessibles, identifiables et incarné.e.s. À portée de parole, et, plus souvent que d’encouragements, d’invectives. Lettres, mails, rencontres, apostrophes dans la rue ou lors de n’importe quel événement, sont l’occasion d’une demande. Plus de la moitié portent sur les conditions de logement. Pour certains élus dans les zones les plus chères, c’est 80 à 90% des doléances qui arrivent jusqu’à leur permanence ou via les autres services de la mairie.
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Que veulent les habitants et habitantes ? Un logement social pour eux ou leurs proches – pour environ un tiers –, un coup de pouce pour accélérer un dossier, protester contre un nouveau projet, demander un permis de construire – pour un autre tiers –, ou s’opposer à celui d’un voisin ; les critiques portent aussi sur des documents d’urbanisme qui rendent tel terrain constructible faisant potentiellement un millionnaire d’un coup de crayon, mais pas son voisin, sur les articles du Plan local d’urbanisme qui régulent la hauteur des bâtiments, la présence de logements sociaux ou de locations de courte durée…
Démonstration parfaite que le logement est la porte vers bien plus que lui, la présentation d’un projet en réunion publique finit très souvent en une catharsis au cours de laquelle s’expriment des points de vue dépassant largement le nombre d’étages ou l’architecture du bâtiment. Les questions portent sur le prix du mètre carré bien sûr, qui détermine qui pourra habiter là, avec quel reste à vivre et quel pouvoir d’achat, mais aussi sur l’environnement et quels espaces verts, l’école et qui la fréquentera, la mobilité et où garer sa voiture, les logements et qui seront les voisins, les commerces et où faire ses courses… le cadre de ville et le cadre de vie.
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Aversion au changement, expression d’égoïsme locaux ou inquiétude de voir son chez-soi modifié, le dernier refuge de relative stabilité dans un monde qui tangue ? Ces réactions témoignent aussi de la perception de l’élu.e comme d’un premier ou d’un dernier recours contre des situations individuelles, ressenties comme injustes et infondées, en face desquelles les citoyens et citoyennes se trouvent démuni.e.s. Lors d’une élection municipale, tous et toutes sont appelé.e.s à s’exprimer. C’est bien leur nature d’habitants et habitantes qui est reconnue à ce moment, quel que soient leur revenu et leur statut de propriétaire ou de locataire, et la voix de l’un pèse autant que celle de l’autre.
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Être obligé de falsifier ses fiches de paye pour convaincre un bailleur de louer son logement, ne plus pouvoir vivre chez soi en été tellement il fait chaud… ne découlent pas du manque de chance, mais de dysfonctionnements systémiques qui doivent pouvoir être résolus par l’action publique.
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Et si malgré la place énorme qu’il occupe dans la société, le (mal) logement est peu présent dans le débat politique, c’est qu’il est bien souvent renvoyé à la sphère privée. Dans leur « Lettre aux 500 000 (futurs) élus municipaux » publiée en ligne le 24 septembre 2025, les chercheurs Manon Loisel et Nicolas Rio, fondateurs du bureau d’études Partie Prenante, s’interrogent sur les capacités de nos responsables politiques locaux à apporter une réponse collective en contribuant à transformer un sentiment de culpabilité, un « pas de bol » qui renvoie à une responsabilité individuelle, en un « pas normal », qui légitimerait et regrouperait les revendications facilitant la mobilisation.
Être obligé de falsifier ses fiches de paye pour convaincre un bailleur de louer son logement, ne pas pouvoir déménager pour des questions d’argent lorsque l’on décide de divorcer, ne plus pouvoir vivre chez soi en été tellement il fait chaud ou ne pas pouvoir se chauffer… ne découlent pas du manque de chance de celles et ceux qui subissent ces situations, mais de dysfonctionnements systémiques qui doivent pouvoir être résolus par l’action publique.
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Peuvent-ils l’être par les 34 875 maires de France qui seront élus dans quelques mois ? Certains veillent aux destinées de plusieurs millions d’habitants et habitantes, à la tête d’une armée de fonctionnaires capables de changer la forme d’une ville, mais la plupart connaissent les noms et prénoms de leurs moins de 500 administrés… Tous et toutes ont mandat pour signer les permis de construire et les autorisations d’urbanisme.
Cette prérogative, souvent considérée comme un pouvoir considérable, voire exorbitant, est un héritage de la décentralisation du début des années 80. Ces lois ont-elles confié les clefs des villes aux maires en leur laissant la main sur le droit du sol ? Ce n’est en tout cas pas la thèse du juriste Jean-Philippe Brouant, expert du droit de l’urbanisme, disparu en 2014. Dès l’origine, les politiques locales en matière d’habitat ont, selon lui, été conçues par le pouvoir central, comme une déclinaison d’objectifs nationaux.
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C’est aussi ce que laisse penser la circulaire du 5 octobre 1984 relative aux conseils départementaux de l’habitat : il s’agit d’associer « plus étroitement tous les partenaires concernés et notamment les collectivités locales à la mise en œuvre de la politique nationale du logement ». En cas de discordance entre les objectifs nationaux et les priorités locales, le préfet n’a pas à prendre en compte ces dernières, notamment lors de la programmation des financements. Malgré la décentralisation, l’État, prudent, ne s’est donc jamais départi d’une certaine méfiance, et l’intercommunalité est appréhendée en partie comme un garde-fou à certaines pratiques[1] pour notamment « faire échec aux politiques de ségrégation sociale, voire raciale, que pratiquent certaines communes[2] ».
Cette vision est très fortement relayée par la loi Chevènement du 12 juillet 1999 qui procède à un transfert obligatoire de la compétence habitat au profit des nouvelles communautés. Le bloc de compétences porte sa finalité dans son intitulé : « l’équilibre social de l’habitat » semble assigner aux communautés une légitimité de protection de « valeurs », à défaut d’une légitimité obtenue par le suffrage universel.
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26 ans plus tard, en mars prochain, les conseillers et conseillères intercommunaux seront élu.e.s en même temps que les conseillers et conseillères municipaux. Les « EPCI » qu’ils dirigent, les « établissements publics de coopération intercommunale », sont des groupements de communes, blocs géographiques censés être plus faciles à administrer et surtout mieux dotés de moyens humains, techniques et financiers pour aborder les questions complexes de la gestion d’un territoire. Ils ont récupéré les compétences du logement au fur et à mesure de la révision des documents d’urbanisme devenus des PLU-I et des PLH-I[3].
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Si les collectivités locales récupèrent environ la moitié de la contribution fiscale des activités immobilières des entreprises et des ménages, cette manne de 50 milliards € n’est pas entièrement re-fléchée vers ce secteur.
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L’attention croissante portée au logement des personnes défavorisées, ainsi que les exigences de mixité sociale et de maîtrise du développement urbain, ont donc finalement rapproché les outils de la politique du logement du niveau local, celui qui semble correspondre le mieux à la prise en compte de la spécificité d’un territoire, des besoins de ses habitants et habitantes, et des choix de ses acteurs et actrices économiques. L’agglomération est progressivement devenue l’instance légitimée institutionnellement pour prendre en charge les dimensions territoriales des politiques du logement. Elle est pourtant peu connue ou reconnue par les habitants et habitantes qui s’identifient toujours plus à leur commune. La loi Climat et Résilience de 2021 a même instauré les AOH, Autorités organisatrices de l’habitat, censées guider le train de la décentralisation, pour l’instant sans compétences ni moyens.
Pour autant, la politique du logement demeure fortement centralisée, tout spécialement en matière de financement. Les habitants et habitantes peuvent toujours exprimer leurs doléances aux maires, ils et elles sont bridé.e.s par la loi. Il leur est par exemple impossible de décider seul.e.s du nombre de logements sociaux à construire dans leur commune, et qui sont tenus à un minimum légal et limités par le nombre d’agréments accordés par l’État. De même, les maires ne peuvent pas mettre en œuvre de manière unilatérale l’encadrement des loyers : le dispositif est en France expérimenté depuis 5 ans dans une soixantaine de villes autorisées, par l’État, à tester cette mesure ; le zonage, la répartition géographique qui décide quels territoires ont droit à quelles aides et où s’appliquent quels plafonds de ressources et de loyers des logements aidés, est décidé et régulièrement révisé dans les bureaux du ministère du logement, etc., etc.
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Si les collectivités locales récupèrent environ la moitié de la contribution fiscale des activités immobilières des entreprises et des ménages, cette manne de 50 milliards € (en 2022) n’est pas entièrement fléchée vers ce secteur. La suppression de la taxe d’habitation (compensée par l’État) n’aide pas à rendre lisible ces flux de capitaux. « Cela ne veut pas dire que l’État doit se désengager, bien au contraire, mais la politique nationale du logement doit permettre à chaque territoire de mettre en œuvre une politique de l’habitat adaptée à ses besoins[4] », réclament certain.e.s élu.e.s.
Ils et elles sont plusieurs, généralement à la tête de très grandes collectivités, à demander les moyens d’agir plus librement. En 2024, alors que la décentralisation revenait sur le devant de la scène, la question était clairement posée : l’État voulait-il se débarrasser du « fardeau » logement ? Et si oui, alors comment éviter que la liberté réclamée ne se transforme pas, parfois, en choix politiques possiblement contraires à l’intérêt général ? Les communes sont-elles prêtes à récupérer toutes les compétences liées à l’habitat ? Pas toutes les villes et pas toutes les compétences. Même les plus engagées ne réclament pas la charge de l’hébergement d’urgence – quelque 2,5 milliards € au plan national –, qui gagnerait sans doute à être moins centralisé.
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Communaux ou intercommunaux, les élus et élues vont-ils et elles inscrire le logement dans les premiers thèmes de leurs programmes, vont-ils et elles faire campagne pour la lutte contre les loyers chers, contre l’invasion des meublés de tourisme, autour de la spéculation immobilière, la densité, pour ou même contre le logement social ? Au-delà des promesses qu’ils et elles ne pourront pas tenir seul.e.s, la question est de savoir aussi à qui ces édiles veulent les faire. La sociologie de l’habitat n’a plus rien à voir avec la répartition grossière mais pas fausse de la fin du XXe siècle : alors les propriétaires votaient plutôt à droite, les locataires et plus encore celles et ceux des logements sociaux, plutôt à gauche.
Si, alors, la construction de logements collectifs ou l’ouverture à l’urbanisation de lotissements dessinant de grandes parcelles permettaient de maîtriser le peuplement d’une commune en espérant en récolter les fruits électoraux, la situation est aujourd’hui beaucoup plus complexe. De nombreuses études et l’analyse des résultats électoraux ont démontré que ces choix étaient aujourd’hui plus volatiles et moins prévisibles. Si l’endroit où l’on vit n’est pas neutre, en revanche le fait d’habiter un immeuble collectif ou un pavillon, dans un quartier de logements sociaux, gentrifié ou résidentiel à hauts revenus, en ville ou à la campagne, en étant locataire ou propriétaire, ne dit rien de certain sur les intentions de vote d’un scrutin à l’autre.
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Une étude d’Idheal, à paraître en février, montre que l’adage « maire bâtisseur maire battu » ne se vérifie pas toujours. Il semble toutefois que la menace de dégagisme soit moins vraie dans les villes de moins de 3 500 habitant.e.s que dans les grandes métropoles. Les maires des petites villes ayant beaucoup construit seraient plus souvent réélu.e.s que ceux des grandes villes ayant eu les mêmes ambitions. Les premier.e.s ont-ils et elles mieux répondu à un besoin mieux identifié ou mieux exprimé, les second.e.s avaient-ils et elles au moment de leur réélection une offre politique plus forte ? La relation de proximité à un ou une élu.e plus accessible est-elle un enjeu ?
Au-delà des résultats quantitatifs, l’étude montre surtout qu’il est très difficile d’établir une causalité directe entre l’élaboration d’une politique du logement et la longévité électorale. Elle pourrait servir à définitivement tordre le cou à cette phrase datant de 1977[5] et désormais utilisée surtout par les tenants de l’immobilisme comme prétexte pour surtout ne rien tenter.
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NDLR – Le prochain magazine papier d’AOC (« Saison » d’hiver), qui sortira en kiosque le 12 décembre, s’intitule justement, à l’approche des municipales : « Au cœur des villes ».
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