Pas assez de logements sociaux : quelles sont les communes les plus sanctionnées ?
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Des centaines de milliers d’euros à débourser à cause d’efforts insuffisants. Où sont les communes les plus sanctionnées pour leurs retards dans la construction de logements sociaux ? Et qu’est-ce qui bloque ?
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Plus de 25 ans après la promulgation de la loi SRU, les quotas de logements sociaux ne sont toujours pas atteints par 58 % des communes concernées.
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613 120 euros, presque 5 % du budget de fonctionnement de la commune. C’est l’amende qu’a dû payer en 2025 Guilherand-Granges (07), sanctionnée pour ses efforts insuffisants dans la construction de logements sociaux. A 54,37 € par habitant, elle est dans le top 30 des communes les plus sévèrement ponctionnées de France en proportion de leur population, et détient le record de notre zone de couverture. Les 715 logements sociaux n’y représentaient en 2024 que 12,25 % du parc immobilier quand l’objectif fixé par la loi SRU pour cette ville vise le double.
Plus de la moitié des villes n’atteignent pas les quotas
Si on parle d’un record local, la situation de cette banlieue de Valence est symptomatique d’un échec national. Plus de 25 ans après la promulgation de la loi SRU, les quotas de logements sociaux, censés s’appliquer à près de 2200 communes de France, ne sont toujours pas atteints par 58 % d’entre elles. Pour rattraper le retard, un rythme de construction est fixé par les préfectures tous les trois ans aux villes hors des clous. Une somme leur est également prélevée chaque année, qui peut aller de quelques milliers d’euros à des dizaines de millions selon le retard et les capacités fiscales de la commune.
Heureusement, les villes volontaristes peuvent échapper à ce prélèvement punitif. Elles peuvent en déduire tout ce qu’elles investissent dans le logement social – et de fait, nombreuses sont celles qui n’ont rien à payer malgré un quota pas encore atteint.
En revanche, si l’Etat juge que les villes n’ont pas fait assez d’efforts, le prélèvement peut être majoré, occasionnant de gros trous dans le budget communal. C’est ce qui s’est par exemple passé cette année à Sevrier, commune bordant le lac d’Annecy, où les HLM représentaient en 2024 10,6% des logements, au lieu des 25 % requis. Si le prélèvement de base décidé en avril pour cette ville approchait les 110 000 euros, la majoration a pratiquement doublé ce montant, en rajoutant 100 000 euros au total à payer.
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Des maires ulcérés, mais pas toujours de mauvaise volonté
Certaines villes, habituées de ces sanctions, peuvent même voir la somme tripler ou quadrupler. Ulcéré par la décision de l’Etat, qu’il juge « prise au doigt mouillé », Henri Baile, le maire de Saint-Ismier en Isère, avait même failli subir dans sa commune un taux de majoration de 337 %. Fait rare, il a contesté la décision devant le tribunal administratif et a vu réduire la pénalité à 200 %. Maigre consolation.
En écoutant les maires, tous ces retards, parfois sévèrement sanctionnés, ne sont pas dus à de la mauvaise volonté. « On est une petite commune, de 6 km², avec peu de foncier disponible, déplore la maire de la commune recordman des sanctions citée plus tôt, Sylvie Gaucher à Guilherand-Granges. On a un plan de prévention du risque inondation près du Rhône, les risques naturels liés aux falaises de Crussols… Alors le seul foncier qui peut exister se libère quand une maison se vend. Les quelques centaines de mètres carrés mis à disposition de temps en temps ne suffisent pas ». Une situation qui ne date pas d’hier, les sanctions pleuvent sur la commune depuis des années, mais il est hors de question pour la municipalité de changer l’ambiance en construisant en hauteur. « On est une petite ville plutôt horizontale, à taille humaine. On ne veut pas qu’on nous impose de grands ensembles de 5, 6, 7 étages. La mixité sociale, c’est censé être un mélange, le 100% social n’est pas concevable pour nous. »
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Un assouplissement de la loi SRU dans les cartons
Est-ce un hasard ? Mathieu Darnaud, sénateur et ancien maire Les Républicains de la commune, resté conseiller municipal, est justement le porteur d’une proposition de loi visant à assouplir la loi SRU. Déjà votée au Sénat, la proposition de loi pourrait prochainement être inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale.
Prise en compte des spécificités locales sur le terrain, fin de la confiscation par l’Etat du droit de préemption, ou de l’instruction des permis de construire, pénalités réinvesties à l’échelle locale, assouplissement de ce qu’on considère comme logement social… Cette loi pourrait agir comme une bouffée d’air frais pour les maires jugés réfractaires par l’Etat, mais qui se plaignent de nombreux obstacles. A l’instar des maires haut-savoyards de Saint-Jorioz, Fillière et Poisy, qui dans nos colonnes il y a quelques mois évoquaient une myriade de freins : loi littorale, fusion de communes faisant apparaître la contrainte SRU du jour au lendemain, programmes immobiliers bloqués par des contentieux…
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Trois explications à ce retard par Thierry Repentin, maire de Chambéry
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Pas une réussite, mais pas un échec non plus. L’ancien ministre Thierry Repentin, aujourd’hui maire de Chambéry, est un grand défenseur de la loi SRU lui qui a été délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat et Président de l’Union sociale pour l’habitat.
S’il déplore évidemment le fait que seules 42 % des communes aient atteint leurs quotas en 2025, il l’affirme : « la moitié des logements sociaux construits depuis 2000 sont dus à cette loi. Toutes les études ayant enquêté sur le sujet le démontrent ». Pour les centaines de milliers de logements qui manquent en revanche, il n’est pas avare d’explications.
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1 – Des maires parfois de mauvaise volonté ou procrastinateurs
Première explication à ce retard, selon le maire de Chambéry, des maires ayant dans les premières années de la loi retardé leurs investissements, espérant un détricotage de la loi par la droite. « Une partie des maires concernés a pris du retard, explique-t-il. Ils se sont reposés sur leurs successeurs en considérant l’échéance comme lointaine ». Il pointe du doigt un problème de volonté. « On a pu voir dans certaines campagnes municipales des tracts qui disaient ‘Avec moi, pas de logements sociaux, on va rester entre nous à l’écart de certaines populations’ ». Quant aux maires évoquant un problème de foncier trop cher, il cite les exemples de Paris et Lyon : « C’étaient les communes où le foncier était le plus cher en France. Aujourd’hui, elles sont dans les clous, ça n’est pas une excuse ».
Difficile en tout cas pour certains maires de résister à la pression des habitants, qui ont souvent tendance à refuser les HLM près de chez eux. « Quand on interroge nos concitoyens, 85 % estiment qu’il n’y a pas assez de logement social en France. Mais dès qu’on veut les construire à proximité, ils sont beaucoup moins enthousiastes. Les HLM ont une mauvaise image, et les maires comme les promoteurs constatent un nombre de recours plus important sur les projets sociaux comparé aux opérations classiques. »
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2 – Une fiscalité compliquée
Aux yeux de Thierry Repentin, les maires sont toutefois loin d’être les seuls à blâmer. Fiscalement, un gros obstacle complique les constructions. « Un logement social bénéficie de 25 ans d’exonération de taxe foncière, remarque-t-il. Le même immeuble en logement privé est beaucoup plus intéressant pour les finances de la commune ». Un manque d’incitation aggravé par le fait que les services municipaux, financés par ces impôts locaux doivent suivre et coûtent cher. « Des crèches, des écoles, des équipements sportifs ou de culture, avec des tarifs moins chers », énumère l’édile.
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3 – Des organismes HLM mis à l’os par l’Etat
Le co-président de la commission logement de l’Association des maires de France en est convaincu : la loi ne favorise plus la construction de logements sociaux. « Au gré de lois et de lois de finances, l’Etat s’est retiré du logement social. En 2000, il versait des millions d’euros aux organismes HLM. Plus le logement était social, plus la subvention était importante. Aujourd’hui, tout ça a disparu, le logement social est donc plus coûteux à faire sortir de terre ».
Diminution des APL, réduction du loyer de solidarité (un peu remonté depuis quelques années), les trésoreries de ces organismes sont asséchées. « Elles doivent faire des choix : entretenir le patrimoine, payer les salariés… La construction de nouveaux logements est souvent l’investissement qui saute ».
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