Le gouvernement amorce la lutte contre le « surlogement » touristique
Le gouvernement propose 14 mesures pour lutter contre « l’attrition des logements permanents en zone touristique ». En particulier, il multiplie par trois le nombre de communes relevant d’une zone tendue. Mais il ne s’attaque pas au sujet crucial de la fiscalité des plateformes.
Anne DAUBREE
C’est l’un des pires effets pervers du tourisme de masse conjugué à l’économie des plateformes : l’accaparement des logements au profit de la location de courte durée. Le 18 juillet, les ministères du Tourisme, des Collectivités et du Logement ont annoncé 14 mesures pour combattre ce fléau. Elles sont le fruit d’un groupe de travail consacré à « l’attrition des logements permanents en zone touristique » qui regroupe élus locaux, nationaux et professionnels. Lequel a été mis sur pied suite aux conclusions d’un rapport administratif qui pointait « une urgence dans de nombreux territoires touristiques ».
Parmi les mesures adoptées, la plus immédiate et opérationnelle réside dans le triplement du nombre de communes relevant d’une « zone tendue », à savoir, qui connaissent des difficultés particulières d’accès au logement. Elles sont désormais 3 693. Dès parution – imminente – de la liste, les nouvelles entrantes disposeront d’un levier fiscal spécifique : elles pourront majorer la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires ( THRS) jusqu’ à 60%. Elles pourront également appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (imposer aux propriétaires une procédure d’autorisation et un numéro d’enregistrement de leur bien).
Dans le même sens, plusieurs propositions visent à « étendre et renforcer la réglementation permettant la régulation des meublés de tourisme ». Par exemple, les meublés de tourisme pourront être soumis aux mêmes règles de performance énergétique que les appartements de location longue durée : les « passoires passoires thermiques classées G » au DPE, Diagnostic de performance énergétique, pourraient dont être interdites de location, à compter de 2025. L’application de cette mesure est à la main des communes qui auront aussi la charge de contrôler son respect. Globalement, le principe qui a sous tendu l’élaboration des propositions réside dans le fait de « laisser de la marge aux arbitrages locaux », d’après le cabinet de Dominique Faure, ministre déléguée aux Collectivités territoriales et à la Ruralité.
Une « niche » résistante
Certaines des mesures annoncées restent à l’état d’esquisse. Ainsi, une piste de travail fait actuellement l’objet d’une « analyse approfondie » au ministère du Logement, d’après le dossier de presse : adapter le PLU, Plan Local d’Urbanisme, pour y introduire le principe d’une « servitude de résidence principale » . Ce dernier permettrait de favoriser le développement d’une offre de logements qui serait « exclusivement et dans la durée affectée à l’usage des résidences principales ».
Figure aussi, parmi les propositions, le fait « d’engager une réflexion sur la fiscalité des revenus locatifs, afin de favoriser les locations de longue durée ». La fiscalité actuelle est, en effet, considérée très favorable aux locations de courte durée, y compris par les experts, comme Stéphanie Hamis, avocate associée au cabinet Arsene, cité par le quotidien économique Les Échos du 22 juin. « Sur les locations de long terme classiques (non meublées), la fiscalité en place permet de bénéficier d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 euros. Mais pour les locations meublées (type Airbnb), c’est le régime BIC [bénéfices industriels et commerciaux] qui s’applique : dans ce cas-là, vous disposez d’un abattement fiscal de 50 % jusqu’à 72 600 euros.» Une analyse partagée par les parlementaires de tous bords politiques qui ont lancé l’appel « Encadrons les meublés touristiques », en mai dernier. Pour lutter contre la multiplication démesurée de ces locations touristiques, générée par les plateformes numériques comme Airbnb, ils émettent sept propositions. La première : « La suppression de la niche fiscale dont bénéficient les locations saisonnières de meublés touristiques de courte durée ». D’après « Le Monde » du 3 mai dernier, des députés avaient proposé, sans succès, de la supprimer à l’automne 2022. Les sénateurs, eux, avaient voté son cantonnement aux propriétaires de trois biens maximum, dans un amendement. Mais le gouvernement n’ a pas conservé ce dernier, lors de l’adoption (grâce à l’article 49.3) de son projet de loi de Finances.
Loc’Avantages renforcé
Ce système permet à des particuliers de mettre en location un logement à des tarifs sociaux, en échange d’avantages fiscaux. Au 1er janvier 2024, ses plafonds de loyer vont être augmentés. Les bailleurs pourront donc louer à des tarifs plus élevés, « ce qui permettra de rendre le dispositif plus adapté et plus incitatif , permettant ainsi de le massifier », selon le cabinet d’Olivia Grégoire, ministre déléguée aux PME et au Tourisme.
Anne DAUBREE
Je m’étais engagée en septembre 2022 auprès des associations d’élus à mobiliser mes
collègues ministres concernés par les politiques du logement et du tourisme, à nous
réunir pour travailler ensemble sur les enjeux que le rapport des Inspections géné-
rales avait permis d’identifier. Nos territoires et les Français qui y vivent, attendent de
nous que nous trouvions un meilleur équilibre entre attractivité touristique et accès
au logement. C’est un enjeu fort en termes de cohésion territoriale !
Le contexte macroéconomique général, tant national qu’européen, lié aux taux d’in-
térêts très bas, encore accentués par les conséquences de la pandémie de la COVID
19, a favorisé ces dernières années un investissement massif dans l’immobilier et dans
les résidences secondaires. La généralisation des plateformes de réservation a aus-
si contribué à raréfier l’offre de logements permanents à l’échelle de certains terri-
toires. Notre réglementation et notre fiscalité n’ont pas aidé à maintenir et à rénover
des petits hôtels familiaux – à la différence d’autres pays européens – au profit des
résidences secondaires et des résidences de tourisme.
C’est l’ensemble de ces sujets que nous nous sommes proposés de traiter dans le
cadre de ce plan de lutte contre l’attrition des logements permanents en zone tou-
ristique.
Avec ce plan, nous pourrons retrouver un équilibre entre des secteurs économiques
indispensables à la vitalité de territoires touristiques mais aussi permettre à ceux qui
vivent dans ces territoires d’y vivre et d’y travailler dans des conditions pérennes,
économiquement, socialement et environnementalement acceptables.
Une solution unique et descendante n’est jamais une bonne réponse aux probléma-
tiques que connaissent les élus locaux avec lesquels nous souhaitons bâtir des ré-
ponses adaptées et différenciées selon les enjeux auxquels nous devons faire face. La
diversité des territoires est une donnée de base de nos politiques publiques et nous
devons donc aussi permettre aux collectivités territoriales d’adapter les solutions
qu’elles mettent en œuvre.
Le déploiement de véritables stratégies territoriales définies sur la base
d’une observation précise des réalités, nous permet avec les élus lo-
caux de poser les fondations de notre action commune. Les élus des
territoires touristiques auront en main de nouveaux outils qui de-
vront encore être complétés de mesures fiscales mais aussi de me-
sures en faveur du logement.
Dominique FAURE
Ministre déléguée chargée des collectivités territoriales
La France est la première destination mondiale. Est-ce que pour autant nous devrions
nous en contenter et nous reposer sur nos acquis ? Certainement pas. Cette première
place nous oblige à assurer la meilleure des qualités d’accueil aux touristes mais aussi
aux habitants. Pour cela, il nous faut avoir une vision à long terme des évolutions du
tourisme et entamer dès maintenant des transitions notamment en ce qui concerne
le logement et son accessibilité. Il ne peut y avoir de développement du tourisme
sans harmonie entre touristes et habitants locaux d’une part et sans équilibre entre
logements touristiques et logements à l’année d’autre part.
Depuis plusieurs années, le Gouvernement est soucieux de trouver un équilibre entre
l’impact économique du développement des meublés et le respect des équilibres
économiques et sociaux locaux. Il était nécessaire d’aller encore plus loin dans la
recherche de l’équilibre entre tourisme et vie locale et pour donner aux élus des ins-
truments de régulation.
Sur un sujet comme celui-ci, on ne peut pas raisonner seul depuis Paris et dicter la
même ligne de conduite pour tous. Tout simplement parce que les problématiques
ne sont pas les mêmes d’un département à l’autre voire d’une ville à une autre. Il
était donc nécessaire d’avoir un travail collectif avec les acteurs du tourisme et les
élus locaux qui connaissent mieux que personne leurs territoires. L’idée n’est donc
pas d’avoir une doctrine commune mais bien de proposer une boîte à outils aux col-
lectivités locales pour qu’elles puissent piocher ceux qui leur semblent les plus utiles.
Chacun doit pouvoir y trouver son compte. D’un côté, les habitants pour qu’ils
puissent avoir accès à une offre de logement à prix raisonné tout au long de l’année.
De l’autre, les touristes qui peuvent bénéficier d’une offre de logement satisfaisante
et diversifiée. Trouver un équilibre et des solutions proportionnées, sans
léser personne, c’est la meilleure réponse au développement d’un tou-
risme qui est profitable à tous.
Olivia GRÉGOIRE
Ministre déléguée chargée des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce,
de l’Artisanat et du Tourisme